Имена участников не приводятся.
Собственник квартиры, купленной у застройщика по договору купли-продажи за 6 000 000 руб., обнаружил в эксплуатации строительные дефекты, включая температурные аномалии на окнах и промерзание/«мостики холода» в углу комнаты (стык монолита и кирпича). Под это были сделаны два ключевых досудебных доказательства: акт осмотра (строительный) и отчет о тепловизионном обследовании (по СП 50.13330.2024, с привязкой к точке росы). Стоимость устранения дефектов по смете — 277 444,22 руб., расходы на обследования — 40 000 руб. Претензия направлена 06.03.2025 и получена 07.03.2025, добровольно ничего не выплатили.
1. Что просили Требования были типовые для ЗоЗПП: убытки (стоимость ремонта), расходы на специалистов, неустойка 1% в день за просрочку удовлетворения требований (по расчету истца к 03.09.2025 — 463 331,48 руб. с продолжением начисления), моральный вред 15 000 руб., штраф 50%, представитель 30 000 руб.
2. Как защищался застройщик Возражал по существу (недоказанность, «косметика», спорность тепловизора), просил резко снизить суммы: ремонт — до 180 000 руб., неустойку — до 200 руб./день, расходы — «пропорционально» удовлетворению, по представительским — указывал на недостаточность подтверждения оплаты. Также пытался притянуть мораторий по 214-ФЗ/ПП РФ о неустойках.
Отдельная деталь: одно из привлеченных третьих лиц прямо заявило, что окна делало не оно и договора с ним у застройщика не было — то есть застройщик сам создал себе лишнюю процессуальную головную боль.
3. Что суд посчитал доказанным Суд принял досудебные заключения как допустимые письменные доказательства и отдельно отметил: застройщик не представил доказательств «эксплуатационного» происхождения дефектов и не заявил ходатайство о судебной строительно-технической экспертизе, хотя изначально намеревался. Это сыграло против него: если ты споришь с тепловизором и сметой — заказывай экспертизу, иначе выглядишь как человек, который спорит с термометром голосом.
По сути дефектов суд согласился с выводами: температурные аномалии на светопрозрачных конструкциях и промерзание/мостики холода в зоне стыка разнородных материалов. Стоимость устранения — 277 444,22 руб.
4. Ключевой поворот: это купля-продажа, а не ДДУ Суд отдельно зафиксировал, что спор идет из договора купли-продажи квартиры. Поэтому он отверг попытку ответчика спрятаться за ограничения 214-ФЗ и мораторий ПП РФ № 326: эти ограничения про ответственность по договорам участия в долевом строительстве, а не про продажу готового объекта по ДКП (даже если продавец одновременно застройщик). Это важная связка: формально «застройщик», но юридически — «продавец», значит включается обычный потребительский режим без 3%-потолка по 214-ФЗ.
5. Деньги: что взыскали, а что урезали Убытки (ремонт): 277 444,22 руб. — взыскали полностью. Специалисты: 40 000 руб. — взыскали полностью (чеки есть, заключения легли в основу решения). Представитель: 30 000 руб. — взыскали полностью. Моральный вред: снизили до 10 000 руб.
Неустойка: вот здесь суд сделал классическую «гильотину» по ст. 333 ГК РФ. При расчете истца размер к моменту рассмотрения разгонялся до сотен тысяч, и суд снизил разово до 70 000 руб. плюс присудил дальнейшую неустойку не 1%/день, а фиксированно 500 руб./день, начиная с 14.10.2025 до фактического исполнения.
Штраф 50%: суд признал его обязательным, но тоже снизил (через подход о соразмерности/балансе, фактически применив логику ст. 333) и установил 100 000 руб.
Госпошлина: 14 186,11 руб. — в доход бюджета (истец был освобожден).
6. Резолютивный итог С застройщика взыскано: • 277 444,22 руб. убытки (устранение недостатков) • 70 000 руб. неустойка (разовая) • 10 000 руб. моральный вред • 100 000 руб. штраф • 40 000 руб. расходы на специалистов • 30 000 руб. представитель Плюс неустойка 500 руб./день с 14.10.2025 до фактической выплаты убытков. Плюс госпошлина 14 186,11 руб. в бюджет.
7. Что это решение показывает на практике Первое: если квартира оформлена через договор купли-продажи, «щит» 214-ФЗ (включая мораторий и 3%-лимиты) может не работать, даже если продавец — тот же застройщик. Второе: отсутствие ходатайства о судебной экспертизе при оспаривании дефектов почти гарантирует, что суд примет досудебные заключения как достаточную базу. Третье: неустойка 1%/день в потребительских спорах почти всегда превращается в «судебный компромисс»: разовая сумма + сниженная ставка на будущее. Здесь компромисс жесткий: 70 000 разово и 500 руб./день далее.