В этом деле собственники квартиры предъявили к ООО СЗ «Клевер Групп» комплекс требований: и деньги на устранение дефектов, и обязанность застройщика исправить недостатки в натуре, и судебную неустойку за просрочку исполнения решения. Сюжет типовой для новостроек, но развязка показательная: суд применил лимит 3% от цены договора по новой редакции 214-ФЗ и из-за этого сильно ограничил «денежную» часть требований.
Имена участников в статье не приводятся.
Что случилось
Квартира приобретена по ДДУ. Цена договора — 3 834 675 руб., гарантия на объект — 5 лет. Квартира передана по акту, право собственности зарегистрировано.
В эксплуатации проявились дефекты, прежде всего по окнам: запотевание, продувание и промерзание. Застройщик пытался что-то делать точечно: в материалах есть акт работ по замене уплотнителя, регулировке створок и смазке фурнитуры. Однако обследования застройщика фиксировали продувание в жилой комнате и кухне, а претензии собственников оставались без ответа.
Собственники подготовили:
тепловизионное/инструментальное заключение о температурных аномалиях (нарушение теплоизоляции ограждающих конструкций по СП 50.13330.2024);
сметно-оценочное заключение: рыночная стоимость устранения недостатков — 202 881,61 руб.
В суде требования сформулировали так: взыскать расходы на устранение недостатков, обязать устранить дефекты, назначить судебную неустойку (просили 3000 руб./день), взыскать моральный вред, расходы на специалистов и представителя, штраф.
Позиция застройщика
Застройщик возражал: утверждал, что предпринимал меры по устранению дефектов, а «промерзаний быть не может». Дополнительно указывал на недопустимость одновременного требования «и денег, и устранения недостатков», и просил снизить судебную неустойку до символической суммы.
Как суд квалифицировал спор
Суд признал отношения потребительскими: квартира приобретена для личных нужд. Применил одновременно нормы 214-ФЗ и Закона о защите прав потребителей.
Ключевой правовой узел — ч. 4 ст. 10 214-ФЗ в редакции закона № 482-ФЗ, вступившей в силу с 01.01.2025: при удовлетворении судом требований по отделке/окнам/сантехнике и т.п. общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать 3% цены договора (если договором не предусмотрено больше).
Суд прямо указал, что решение принимается после 01.01.2025, а значит, ограничение применяется к присуждаемым суммам.
Почему «денежную» часть урезали
Суд посчитал 3% от цены ДДУ:
3 834 675 руб. × 3% = 115 040,25 руб.
И именно эту сумму взыскал как стоимость устранения строительных недостатков, несмотря на то что по заключению специалистов стоимость ремонта оценивалась примерно в 202 881,61 руб.
Почему суд все-таки обязал исправить недостатки в натуре
Вторая важная часть: суд не отказал в «обязать устранить». Он пришёл к выводу, что в данном деле это не «двойная ответственность», потому что:
требование об устранении в натуре относится к недостаткам (в т.ч. по окнам), которые должны быть устранены по ведомости объемов работ;
денежная сумма взыскана как расходы на устранение (в рамках лимита), а устранение недостатков — как восстановление качества объекта.
Итог: суд обязал ООО СЗ «Клевер Групп» в течение 45 дней после вступления решения в силу устранить строительные недостатки способами, указанными в ведомости объемов работ.
Судебная неустойка за неисполнение решения
Истцы просили 3000 руб./день. Суд назначил 500 руб./день: начнет начисляться со дня, следующего за истечением срока, установленного судом для устранения недостатков, и будет идти до фактического исполнения.
Мораторий по постановлению Правительства № 326 суд на судебную неустойку не распространил.
Моральный вред и штраф: неожиданно скромно
Моральный вред суд определил в 10 000 руб. каждому.
Штраф суд взыскал не 50% по ЗоЗПП, а ориентировался на п. 3 ст. 10 214-ФЗ (в актуальной редакции): 5% от присужденной суммы. Вышло 6 252,01 руб. (по 3 126 руб. каждому).
При этом суд отдельно разобрал возражение застройщика про «мораторий и претензию», и отказал: повторные претензии закон не требует, а после завершения прежнего моратория недостатки не были устранены. Но из-за действия постановления № 326 суд предоставил застройщику отсрочку уплаты штрафа до указанной в решении даты.
Судебные расходы и госпошлина
Суд взыскал с застройщика:
расходы специалистов — 40 000 руб.
услуги представителя — 30 000 руб.
госпошлину в бюджет — 10 451,21 руб.
Итог по решению суда
С ООО СЗ «Клевер Групп» взыскано:
115 040,25 руб. — стоимость устранения недостатков (лимит 3% от цены ДДУ);
40 000 руб. — расходы на специалистов;
30 000 руб. — представитель;
по 5 000 руб. каждому — моральный вред (в резолютивной части так указано);
6 252,01 руб. штраф (по 3 126 руб. каждому), с отсрочкой уплаты;
судебная неустойка 500 руб./день за просрочку исполнения обязанности устранить недостатки;
плюс обязанность устранить дефекты в течение 45 дней после вступления решения в силу.
Что полезно вынести из этого кейса
После 01.01.2025 суды реально применяют «потолок 3%» по денежным требованиям за отделку/окна/инженерию — и это может резко уменьшить взыскиваемые расходы на ремонт.
Даже при лимите денег остаётся рабочий инструмент давления: обязание устранить недостатки + судебная неустойка за просрочку исполнения судебного акта.
В спорах с застройщиками «мораторий» не всегда спасает от штрафа автоматически: суд смотрит, был ли шанс устранить нарушения после окончания прежних ограничений и отзывалась ли претензия.