В этом деле спор развернулся вокруг двух типичных для «дефектных» квартир вопросов: как заставить застройщика исправить опасный дефект (трещина перекрытия на лоджии с протеканием кровли) и как считать денежные требования после появления лимита 3% по ч. 4 ст. 10 214-ФЗ (в редакции закона № 482-ФЗ).
Первая инстанция попыталась «схлопнуть» всё в пользу застройщика: ограничила взыскание 3% от цены договора, учла раннюю выплату, урезала расходы, сделала взаимозачёт и фактически вывела спор в минус для истца. Апелляция эту конструкцию разобрала и собрала заново.
Имена участников в статье не приводятся.
Суть спора
Квартира была приобретена по ДДУ ещё 24.01.2020, передана 08.12.2020. В процессе проживания выявились многочисленные недостатки, а ключевой проблемой стала лоджия: зафиксирована трещина перекрытия (раскрытие более 0,5 мм), из-за чего происходит протекание кровли.
Дольщик неоднократно обращался к застройщику с требованиями устранить дефекты. Проводились осмотры с участием представителя застройщика, оформлялись акты.
Для фиксации дефектов и расчёта стоимости работ был привлечён специалист: стоимость устранения недостатков оценили в 201 212,14 руб., расходы на заключение — 20 000 руб. По претензии застройщик частично выплатил 100 606,07 руб. в рамках досудебного урегулирования.
После этого в суд заявили требования: взыскать остаток стоимости работ, обязать устранить трещину перекрытия на лоджии и назначить судебную неустойку за неисполнение решения, плюс моральный вред и судебные расходы.
Что показала судебная экспертиза
По ходатайству застройщика назначили судебную строительно-техническую экспертизу. Эксперт подтвердил:
- наличие строительных отступлений от норм и порядка производства работ;
- стоимость устранения дефектов (кроме трещины) — 180 431,96 руб.;
- по лоджии 2 подтверждена трещина раскрытием около 0,5 мм, глубиной более 120 мм; необходимы расшивка и зачеканка ремонтным составом и восстановление гидроизоляционного слоя лоджии.
Решение первой инстанции: ремонт обязали, деньги «сжали», расходы «обрезали»
Районный суд обязал застройщика устранить трещину на лоджии в срок 30 дней и назначил судебную неустойку, но снизил её до 300 руб./день.
По деньгам суд применил лимит 3% от цены договора (3% от 3 454 441 руб. = 103 663,23 руб.), вычел из него уже выплаченное 100 606,07 руб. и взыскал лишь 3 027,16 руб. Остальные суммы (моральный вред и расходы) тоже сильно снизил.
Дальше — самое неприятное: суд взыскал с истца в пользу застройщика стоимость судебной экспертизы 36 556 руб., сделал взаимозачёт и «итогом» оставил ко взысканию с истца в пользу застройщика 21 818,84 руб. То есть ремонт — да, а финансовый результат — минус.
Что решила апелляция: выплата до суда не уменьшает «потолок 3%», зачёт отменили
Апелляционная инстанция отменила решение в части размера денежных взысканий, судебных расходов, зачёта и госпошлины и приняла новое решение.
Ключевые выводы апелляции:
1. **Лимит 3% применяется к тому, что взыскивает суд**, а не к «всему объёму отношений» с учётом досудебных выплат. Смысл ограничения: «общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика» по судебному решению не может превышать 3% цены договора. Если часть денег выплачена добровольно до суда и в иске уже не заявляется — её нельзя вычитать из 3% лимита как будто это «съедает» остаток права на взыскание.
2. **Первая инстанция ошибочно учла досудебную выплату**, хотя после уточнения требований эта сумма ко взысканию не заявлялась.
3. **Раз иск удовлетворяется полностью (в пределах заявленного и с учётом правовой конструкции), пропорция по судебным расходам не работает так, как её применил районный суд.** Апелляция указала, что расходы на специалиста и представителя подлежат взысканию полностью, а расходы застройщика на экспертизу — возмещению не подлежат. Соответственно, взаимозачёт тоже отменён.
Итог после апелляции
В части денег и расходов апелляция постановила взыскать с ООО СЗ «Ком-Билдинг» в пользу истца:
- расходы на устранение недостатков — 79 825,89 руб.;
- услуги специалиста — 20 000 руб.;
- услуги представителя — 25 000 руб.
Также с застройщика взыскана госпошлина в доход бюджета — 2 594,75 руб.
Важно: обязанность устранить трещину лоджии (расшивка/зачеканка и восстановление гидроизоляции) и назначенная судебная неустойка за неисполнение решения в этой части апелляцией не отменялись (эти части не были предметом пересмотра).
Почему это решение полезно для практики
Первое: суды начинают формировать практику по «новому» лимиту 3% — и в этом деле прямо сказано, что досудебные выплаты не должны механически уменьшать предел того, что может быть взыскано судом, если эти суммы уже не заявлены ко взысканию.
Второе: попытка застройщика переложить на дольщика стоимость судебной экспертизы и за счёт зачёта вывести дело в минус может быть успешно отбита — при правильной логике по судебным расходам и при корректной оценке того, удовлетворён ли иск по сути.
Третье: даже когда денежная часть ограничена, требование о реальном устранении опасного дефекта (трещина и протекание) может и должно жить отдельно — через обязание к действиям и судебную неустойку за неисполнение.