ООО СЗ «Столица»: суд взыскал 372 463 руб. за строительные недостатки и отказался применять лимит 3% по 214-ФЗ

Покупка квартиры с отделкой иногда заканчивается не новосельем, а тепловизором и судебной экспертизой. В этом деле дольщик предъявил претензии к качеству отделки и к промерзанию ограждающих конструкций. Застройщик спорил по сумме, а главное — настаивал на применении «потолка» 3% от цены договора по ч. 4 ст. 10 214-ФЗ. Суд этот аргумент отверг и взыскал фактическую стоимость работ, подтверждённую экспертизой.

По договору участия в долевом строительстве дольщик приобрёл квартиру в доме застройщика ООО «Специализированный застройщик «Столица». Цена договора — 5 724 000 рублей, оплачено полностью.

Перед подписанием акта при участии застройщика проводился осмотр с привлечением специалиста: были зафиксированы строительные недостатки и составлен акт осмотра. Затем квартира была передана по акту приема-передачи с отделочными, сантехническими и электромонтажными работами.

Недостатки, выявленные при приёмке, застройщик не устранил.

Дольщик заказал обследования:

1. Тепловизионное обследование ограждающих конструкций показало повсеместные промерзания. Расходы — 12 000 рублей.

2. Строительное обследование выявило дефекты, возникшие из-за отступления от нормативно-технической документации. Предварительная стоимость устранения — 230 798 рублей, расходы на заключение — 20 000 рублей.

В этом же обследовании отдельно описан критичный теплотехнический дефект: температура внутренней поверхности в одной из зон оказалась ниже точки росы, что указывает на риск конденсата и связанные с этим проблемы. Для устранения требовались работы со стороны фасада (герметизация, восстановление отделки). При этом расчёт стоимости по этому эпизоду не делался, потому что фасад относится к общедомовому имуществу.

Дольщик направил претензию о возмещении расходов. Претензия была получена застройщиком, но оставлена без удовлетворения.

Истец просил взыскать:

• стоимость устранения недостатков — 372 463,55 руб.;
• компенсацию морального вреда — 15 000 руб.;
• расходы на строительное обследование — 20 000 руб.;
• расходы на тепловизионное обследование — 12 000 руб.;
• юридические услуги — 25 000 руб.

Застройщик просил отказать в иске, а при удовлетворении — снизить суммы расходов и морального вреда, а также применить ограничение 3% от цены договора по ч. 4 ст. 10 214-ФЗ.

По ходатайству застройщика суд назначил судебную экспертизу. Эксперт подтвердил:

• наличие производственных (строительных) недостатков отделочных покрытий и конструкций;
• причина — несоблюдение нормативных требований при строительно-монтажных и отделочных работах;
• все недостатки устранимы.

Стоимость по экспертизе:

• устранение недостатков отделки и конструкций — 228 377,29 руб.;
• устранение продуваний и промерзаний ограждающих и светопрозрачных конструкций — 144 086,26 руб.

Итого: 372 463,55 руб.

Суд принял экспертное заключение как надлежащее и достоверное доказательство.

Ключевая правовая часть дела — попытка застройщика ограничить взыскание «потолком» 3% от цены договора.

Суд отказался, указав по сути следующее:

• изменения, вводящие лимит 3% (ч. 4 ст. 10 214-ФЗ в редакции закона № 482-ФЗ), применяются к правам и обязанностям, которые возникнут после даты вступления изменений в силу;
• в данном споре право требовать компенсацию расходов на устранение недостатков возникло в момент передачи квартиры ненадлежащего качества и подписания акта приема-передачи, то есть до вступления изменений в силу;
• претензия и требования о возмещении расходов также были заявлены до введения соответствующего ограничения.

Итог: взыскивается не «3% от цены», а фактически подтверждённая экспертизой стоимость восстановления.

Компенсацию морального вреда суд взыскал, но снизил до 10 000 рублей.

Штраф за неудовлетворение требований в добровольном порядке суд не взыскал, потому что претензия была получена застройщиком в период действия моратория на финансовые санкции по ДДУ (штрафы/пени/иные санкции).

Суд взыскал расходы на:

• досудебные заключения специалистов (20 000 + 12 000);
• юридические услуги (25 000).

Итого судебные расходы составили 57 000 рублей.

Отдельно с застройщика взыскана госпошлина в доход бюджета — 7 225 рублей.

С ООО «Специализированный застройщик «Столица» взыскано:

• стоимость устранения недостатков — 372 463,55 руб.;
• моральный вред — 10 000 руб.;
• судебные расходы — 57 000 руб.;
• госпошлина в доход бюджета — 7 225 руб.

Главный вывод: если право требовать возмещение расходов сформировалось до вступления в силу «лимита 3%», суд может взыскать полную стоимость работ по судебной экспертизе, а не ограничиваться процентом от цены договора.