Факты.
1. 12.11.2021 заключен ДДУ на 1-комнатную квартиру. Цена 5 800 000 руб., рассчитана как цена за 1 кв. м общей приведенной площади (133 027,52 руб.) × приведенная площадь 43,6 кв. м. В договоре прямо указано: лоджия включается с коэффициентом 1,0. 2. Квартира передана 27.11.2023 односторонним актом. В акте застройщик подтвердил “фактическую” площадь с учетом лоджии по коэффициенту 1,0 = 43,6 кв. м (при этом фактическая лоджия стала больше). 3. Участник направил претензию о возврате переплаты 13.08.2024 (получена 14.08.2024), добровольно не удовлетворена. 4. Первая инстанция взыскала переплату ~512 156 руб., моральный вред 5 000 руб., расходы представителя 20 000 руб., а также штраф (потребительский) ~25 857 руб.; госпошлина — в бюджет. 5. Застройщик обжаловал, в том числе ссылался на свободу договора, “минус менее 5% — перерасчет не делаем”, пропуск давности, а также спорил с штрафом.
Ключевой правовой вывод по переплате (подтвержден апелляцией). Апелляция согласилась с первой инстанцией: условие договора о применении коэффициента 1,0 к лоджии при расчете общей приведенной площади противоречит обязательным правилам ч. 1 ст. 5 214-ФЗ в редакции на дату договора и Приказу Минстроя № 854/пр (для лоджии коэффициент 0,5). Такое условие ущемляет права потребителя и является ничтожным. Поэтому подлежит возврат переплаты: разница между ценой при коэф. 1,0 и ценой при коэф. 0,5 (сумма около 512,156 тыс.).
Про исковую давность. Возражение застройщика про “пропуск срока для оспаривания условия” отклонено: речь о последствиях недействительности ничтожного условия, применяется 3-летний срок (ст. 181 ГК РФ). Суд указал, что он не истек.
Про “правило 5%” из договора. Довод застройщика о том, что при изменении площади менее чем на 5% стороны “не пересчитываются”, суды отвергли: это правило про отклонение проект/факт само по себе не легализует неверный расчет цены из-за незаконного коэффициента. То есть даже если “в 5% уложились”, переплата от неправильного коэффициента все равно подлежит возврату.
Моральный вред и представитель. Компенсация морального вреда 5 000 руб. оставлена. Расходы на представителя 20 000 руб. — также остались (апелляция это не “ломала”).
Главный поворот апелляции: штраф отменен из-за моратория. Апелляция отменила взыскание штрафа по п. 6 ст. 13 ЗоЗПП (50% от присужденного) и отказала в нем полностью.
Логика апелляции такая:
1. По ДДУ к потребительским отношениям применяется ЗоЗПП (в части, не урегулированной 214-ФЗ), но финансовые санкции (в т.ч. потребительский штраф) попадают под специальные “моратории” для долевого строительства. 2. Если срок добровольного удовлетворения требований истек в период действия моратория, штраф не начисляется и не взыскивается — позиция ВС РФ (Обзор №2 (2023), вопрос 2). 3. В деле было два “контакта” с застройщиком: ранее (май 2023) и потом (август 2024). В обоих случаях 10-дневный срок добровольного удовлетворения попадал в период действия моратория:
- май 2023 → срок истек 01.06.2023 (мораторий ПП №479 действовал до 30.06.2023);
- август 2024 → срок истек 26.08.2024 (мораторий ПП №326 действовал с 22.03.2024 по 30.06.2025).
- Итог: штраф взыскивать нельзя, даже если основное требование (переплата) взыскивается.
Резюме результата апелляции. Решение первой инстанции отменено только в части штрафа: штраф — “0”. В остальном (возврат переплаты ~512 тыс., моральный вред 5 тыс., представитель 20 тыс.) — сохранено.
Практический смысл этой конструкции.
1. Ничтожность “коэффициент 1,0 на лоджию” — рабочая позиция: деньги вернуть можно. 2. Но штраф по ЗоЗПП по ДДУ часто “умирает” об моратории, если претензия/срок добровольного удовлетворения пришлись на соответствующий период. Это тот редкий случай, когда застройщик проигрывает по сути, но экономит на санкциях.