Иногда «квартира с отделкой» — это не бонус, а лотерея. В этом деле собственник столкнулся с типичной для новостроек проблемой: промерзающие витражные конструкции, строительные и отделочные дефекты, несоответствие нормам тепловой защиты. Итог — почти 300 тысяч рублей взысканий, но без обязанности застройщика что-либо переделывать.
Разберём, что произошло и какие выводы из этого стоит сделать.
Суть спора
Квартира площадью 101,4 кв. м в Екатеринбурге была приобретена по договору долевого участия у АО «СЗ “РСГ-Академическое”». Стоимость — почти 8 млн рублей. Дом сдан, право собственности оформлено, квартира передана с чистовой отделкой.
В процессе эксплуатации вскрылись проблемы:
- промерзание алюминиевых витражных и балконных конструкций;
- строительные и отделочные дефекты;
- нарушение требований СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий»;
- перепад температуры внутреннего воздуха и поверхности стен более 4 °C.
Досудебная экспертиза оценила стоимость устранения недостатков более чем в 800 тысяч рублей. Претензия застройщику была направлена — без результата. После этого собственник пошёл в суд.
Требования истца
Истец просил:
- обязать застройщика устранить недостатки (в первую очередь — промерзание витражных конструкций);
- взыскать расходы на устранение дефектов;
- компенсацию морального вреда;
- штраф по Закону о защите прав потребителей;
- судебные расходы.
Классический «пакет дольщика».
Позиция застройщика
Застройщик возражал почти по всем пунктам:
- не соглашался с объёмом и стоимостью дефектов;
- просил снизить моральный вред и неустойку;
- настаивал на применении ограничения ответственности — не более 3% от цены договора (ч. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ).
Суд назначил судебную экспертизу.
Что установила судебная экспертиза
Эксперт подтвердил: дефекты есть, они возникли из-за нарушения нормативно-технической документации при строительстве и отделке, все недостатки устранимы.
Стоимость работ:
- устранение строительных и отделочных дефектов — 510 730 руб.;
- устранение промерзания стен — 37 305 руб.;
- устранение промерзания алюминиевых витражных конструкций — 229 708 руб.
Ключевой момент: эксперт указал, что алюминиевые оконные и балконные блоки являются частью квартиры, а не общедомового имущества. Это напрямую повлияло на способ защиты права.
Как рассудил суд
1. **Применил Закон о защите прав потребителей** Несмотря на то что спор возник из ДДУ, суд квалифицировал отношения как потребительские. Это стандартная и уже устоявшаяся практика.
2. **Признал наличие строительных недостатков** Заключение судебной экспертизы суд положил в основу решения. Доводы застройщика фактически «рассыпались».
3. **Ограничил размер взысканий 3% от цены договора** И вот здесь — главный поворот. Суд применил ч. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ в редакции с ограничением ответственности застройщика. 3% от цены квартиры — 239 464,80 руб. Больше взыскать нельзя, даже если реальные дефекты стоят дороже.
4. **Отказал в обязании устранять дефекты** Почему? Потому что способы защиты альтернативны. Либо:
- застройщик устраняет недостатки,
- либо:
- дольщик получает деньги.
Истцу уже присудили максимальную сумму компенсации расходов. Обязывать застройщика параллельно что-то чинить — нельзя.
5. **Компенсация морального вреда — 10 000 руб.** Суд признал нарушение прав потребителя, но без «размаха».
6. **Штраф — отказ** Причина не в слабой позиции истца, а в моратории, действовавшем на момент направления претензии. Формально — штраф взыскивать нельзя.
7. **Судебные расходы — частично** Экспертиза и юруслуги взысканы пропорционально удовлетворённым требованиям.
Итог
С застройщика взыскано:
- расходы на устранение недостатков — **276 770,43 руб.**;
- моральный вред — **10 000 руб.**;
- расходы на специалиста — **27 978 руб.**;
- юридические услуги — **18 652 руб.**.
В остальной части иска отказано.
Почему это дело важно
1. **Ограничение 3% — реальность, а не страшилка** Суд применяет его даже к договорам, заключённым до изменений закона.
2. **Нельзя одновременно требовать деньги и ремонт** Нужно чётко выбирать стратегию защиты. Ошибка на этом этапе стоит сотен тысяч рублей.
3. **Судебная экспертиза решает всё** Досудебные отчёты без процессуального статуса — слабое место в споре.
4. **Мораторий “съедает” штрафы** Даже при явном нарушении прав потребителя.
Полный текст решения суда доступен по ссылке: [https://verhisetsky--svd.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=551225683&delo_id=1540005&new=0&text_number=1](https://verhisetsky--svd.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=551225683&delo_id=1540005&new=0&text_number=1)
Если нужно — могу адаптировать статью под лендинг юрфирмы, блог, SEO-формат или сделать версию «для дольщиков без юридического бэкграунда».