В апреле 2025 года Свердловский областной суд рассмотрел апелляцию застройщика АО «РСГ-Академическое» по делу о взыскании стоимости устранения строительных дефектов и частично изменил решение суда первой инстанции.
Этот кейс — один из первых, где применили новые ограничения по статье 10 закона № 214-ФЗ, вступившие в силу с 1 января 2025 года. Теперь взыскания с застройщика за дефекты не могут превышать 3% от цены квартиры.
Обстоятельства дела
Супруги приобрели квартиру в ЖК «Академический» по договору уступки прав требования (цессии). Первоначальные дольщики заключили договор долевого участия с застройщиком «РСГ-Академическое» ещё в ноябре 2021 года.
После передачи квартиры 19 января 2024 года новые владельцы обнаружили серьёзные недостатки отделочных работ и инженерных систем.
По заключению эксперта, устранение дефектов требовало 223 508 рублей, затем после уточнения требований — 175 064 рубля 71 копейку.
Претензия застройщику осталась без ответа, и дольщики обратились в суд.
Решение суда первой инстанции
22 января 2025 года Верх-Исетский районный суд частично удовлетворил иск.
С застройщика взыскали:
- 175 064,71 ₽ — стоимость устранения строительных недостатков;
- 18 000 ₽ — услуги специалиста;
- 20 000 ₽ — расходы на представителя;
- 10 000 ₽ — компенсация морального вреда (по 5000 ₽ каждому).
Суд посчитал, что новые ограничения (3% от стоимости квартиры) не применяются, так как обязанность устранить недостатки возникла у застройщика до 1 января 2025 года.
Апелляция
«РСГ-Академическое» подало апелляционную жалобу, настаивая, что взыскание противоречит новой редакции закона № 214-ФЗ.
Согласно изменениям, внесённым Федеральным законом № 482-ФЗ от 26.12.2024, при взыскании расходов, штрафов и компенсаций за дефекты общая сумма не может превышать 3% от цены договора, если иное не предусмотрено самим договором.
Стоимость квартиры составляла 3 134 004 ₽, соответственно лимит — 94 020 ₽.
30 апреля 2025 года Свердловский областной суд согласился с доводами застройщика.
Коллегия указала, что с 1 января 2025 г. действует часть 4 статьи 10 Закона № 214-ФЗ, её действие распространяется и на ранее заключённые договоры, если решение выносится после вступления нормы в силу.
Поскольку решение суда первой инстанции принято 22 января 2025 года, суд апелляционной инстанции обязал применить лимит 3%.
Итог апелляции
В итоге взыскание было снижено:
- стоимость устранения недостатков — 94 020 ₽ (вместо 175 064 ₽);
- услуги специалиста — 9 667 ₽;
- представительские расходы — 13 427 ₽;
- госпошлина — 3 420 ₽.
Ключевые выводы
Этот кейс стал показательным примером применения новой редакции статьи 10 Закона № 214-ФЗ.
Теперь, даже если квартира передана с дефектами, суд не сможет взыскать с застройщика больше 3% от цены квартиры — если речь идёт о недостатках отделки, окон, дверей, сантехники и других элементов внутреннего оснащения.
- Лимит в 3 % распространяется даже на старые договоры долевого участия, если судебное решение выносится после 1 января 2025 г.
- Даже признанные производственные дефекты не освобождают дольщика от нового ограничения по сумме.
- Закон имеет обратную силу, поскольку суд расценил момент возникновения права на компенсацию как дату вступления решения в силу, а не дату выявления недостатков.
- Неустойка и штрафы по Закону о защите прав потребителей не входят в лимит 3 % — это важно для будущих споров.
«Это решение подтверждает, что застройщики активно используют новые поправки для снижения выплат. Однако у дольщиков всё ещё остаются способы компенсировать ущерб — например, через взыскание неустойки, морального вреда и штрафов по другим основаниям.
Мы сопровождаем подобные дела и адаптируем стратегию защиты с учётом новой судебной практики».
— комментарий юриста Авант
Что делать дольщикам после нововведений?
① Размер компенсации теперь ограничен. Даже при больших объёмах дефектов суд не может присудить больше 3% от стоимости квартиры.
② Важна дата решения суда. Если судебное решение выносится после 1 января 2025 года, новые лимиты уже применяются — даже к старым договорам.
③ Нужно грамотно собирать доказательства. Чтобы максимально защитить свои интересы, важно корректно оформить экспертное заключение, акт осмотра и претензию.
Бесплатная консультация с нами по телефону: 8-912-22-858-09